di Vito Lops, 27 mar 2014
Gli italiani che stanno rimborsando un mutuo hanno sempre una domanda latente
in testa: mi conviene surrogare? Surrogare vuol dire spostare il mutuo in
un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose rispetto a quelle pattuite
con la propria al momento della stipula. Una domanda che trova ancor più
fondamento dal fatto che dal 2007 la surroga (che permette di modificare tasso e
durata ma non importo del finanziamento) è a costo zero (portabilità gratuita
introdotta dall'allora ministro per lo Sviluppo Economico Pierluigi Bersani). Si
differenzia invece la sostituzione con cui si modifica anche l'importo del
finanziamento e quindi è necessaria una nuova ipoteca e pagare un nuovo atto
notarile.
Va detto che in teoria è possibile surrogare il mutuo più volte (un po' come
è possibile cambiare gestore telefonico a caccia delle migliori offerte) ma in
pratica questo bonus è concesso dal sistema banacario solo una volta. La banca
che perde un cliente sostiene dei costi (non ha il tempo di ammortizzare delle
spese fisse sostenute per acquisirlo e concedergli il mutuo). Questo vuol dire
che i surrogatori seriali non sono visti di buon occhio anche dalle banche che
concedono nuove surroghe (perché per la stessa logica potrebbero perdere il
nuovo cliente a breve e subire una perdita). Quindi, se ci si presenta a
chiedere una surroga presso una nuova banca questa farà prima uno screening sul
sistema informativo creditizio e, se capirà di trovarsi dinanzi a un cliente col
vizietto della surroga, molto probabilmente deciderà di non imbarcare il nuovo
mutuo.
Per questo motivo è bene scegliere di surrogare in un buon momento perché
quella probabilmente sarà l'unica carta in questa direzione per migliorare le
condizioni contrattuali del proprio mutuo (un'altra strada è la proposta di
rinegoziazione delle condizioni con la propria banca che però ha la facoltà di
rifiutare e in alcuni casi accetta solo se "minacciata" da una reale prospettiva
di surroga e quindi di perdere il cliente).
Molto spesso la surroga può essere anche l'occasione non solo per abbassare
il tasso ma anche per abbattere la durata residua. Quando si stipula il mutuo
spesso si commette l'errore di concentrarsi solo sulla rata e si allunga il
contratto per molti anni (anche oltre 30) condannandosi a pagare una mole di
interessi sproporzionata che può rendere finanziariamente inefficiente il
contratto scelto in termini di costo opportunità in raffronto all'alternativa di
un normale affitto.
Detto questo, quello attuale è un buon momento per surrogare? Ovviamente
dipende dalle condizioni di partenza, ovvero dal tasso che si sta pagando
(composto da spread + Euribor per i mutui a tasso variabile e spread + Irs di
periodo per i mutui a tasso fisso), dalla durata residua (se mancano pochi anni
all'estinzione del mutuo la surroga è via via meno conveniente dato che le
banche utilizzano il piano di ammortamento "alla francese" in base al quale la
quota di interessi del mutuo viene pagata in misura maggiore nei primi anni di
mutuo).
Il punto di partenza è capire quale è il miglior mutuo di surroga ottenibile
adesso. In questo momento - secondo le rilevazioni di Mutuisupermarket.it - il
migliore spread per un "mutuo di surroga" è del 2,6%. Dato che l'Euribor a 3
mesi è nettamente più basso del tasso Irs (prendiamo ad esempio quello a 20
anni, ovvero lo 0,32% rispetto al 2,4%) ricaviamo che le migliori opportunità di
surroga sono oggi relative al tasso variabile. E possono riguardare sia già
coloro che stanno pagando un tasso variabile (magari perché hanno in pancia uno
spread più alto) che quelli che stanno pagando un tasso fisso complessivamente
più alto.
In questa tabella sono presenti simulazioni valide per coloro che hanno
stipulato un mutuo a tasso variabile o fisso dal 2004 al 2013. Sono stati presi
in esame gli spread mediamente applicati di anno in anno (a cui sono stati
aggiunti anche i costi obbligatori per l'accensione dl prestito) con l'offerta
attuale.
Confrontando il tasso finale con il migliore stipulabile oggi (spread
2,6% +Euribor 3 mesi 0,32%) e rapportando alla durata residua del mutuo inziale
di 20 anni (ad esempio per i mutui del 2004 oggi hanno una durata residua di 10
anni) è stato calcolato quanti interessi è possibile abbattere con un'eventuale
surroga. Si scopre che in molti casi surrogare non conviene, ma in altri potrà
portare a risparmi potenziali anche di 20mila euro.
Vediamo cosa è emerso per chi sta pagando un tasso variabile e sta valutando
di surrogarlo (sempre a tasso variabile). «Se il mutuatario ha oggi in essere un
mutuo a tasso variabile sottoscritto a gennaio 2012, con spread attorno al 3,3%,
o a gennaio 2013, con spread attorno al 3,5%, ha un'ottima convenienza a
ricorrere alla surroga, in quanto può beneficiare di spread inferiori che si
posizionano attorno al 2,6% - spiega Stefano Rossini, amministratore delegato di
Mutuisupermarket.it -.
Se si surroga il proprio mutuo a tasso variabile
sottoscritto a inizio 2012 con un nuovo mutuo di surroga a tasso variabile con i
migliori tassi a disposizione sul mercato, il risparmio complessivo in termini
di minore spesa per interessi rispetto al mutuo originario è stimato attorno ai
12mila euro, se il mutuo è invece stato sottoscritto a gennaio 2013 il risparmio
è dell'ordine dei 14mila euro.
Per tutti gli anni precedenti se si è
sottoscritto un mutuo con spread in linea con la media trimestrale degli spread
di erogazione rilevati dal ministero dell'Economia e delle Finanze non si ha
convenienza a effettuare una surroga a tasso variabile oggi; il migliore spread
oggi per un mutuo di surroga a tasso variabile è infatti attorno al 2,60% e
chiaramente una surroga di un mutuo a tasso variabile verso un mutuo a tasso
variabile con uno spread maggiore aumenta la spesa totale per interessi (non è
significativo vedere il tasso finito in quanto l'indice di riferimento Euribor
varia sia per il mutuo originario che per il nuovo mutuo di surroga, tutto ciò
senza dover poi considerare il fatto che la composizione delle rate in quota
interessi e quota capitale varia nel tempo)».
E per i mutui originari a tasso fisso conviene oggi passare a variabile? «Se
il mutuatario ha oggi in un essere un mutuo a tasso fisso sottoscritto da
gennaio 2004 a gennaio 2013, con l'esclusione dell'anno 2009, ha sempre
convenienza a surrogare il proprio mutuo a tasso fisso verso un mutuo a tasso
variabile; il risparmio in termini di minori interessi varia da un minimo di
circa 6mila euro ad un massimo di 16mila euro; per l'anno 2009 non si verifica
nessun vantaggio dalla surroga a tasso variabile in quanto il differenziale fra
il tasso finito odierno e quello storico del 2009 è ridotto (pari a circa
l'1,5%) e questo non è sufficiente, dati già gli anni trascorsi di ammortamento,
a generare un risparmio sugli interessi futuri degli anni di rimborso del mutuo;
il risparmio massimo ottenibile in termini % è del 15% rispetto alla somma
totale degli interessi che si sarebbero dovuti pagare in base al piano di
ammortamento iniziale o se il mutuo originario a tasso fisso era stato stipulato
nel 2007 e 2008, anche in questo caso il risparmio ottenibile con un mutuo di
surroga a tasso variabile è massimo (compreso fra i 12 e 16000 euro), in quanto
i differenziali dei tassi finiti rispetto ai tassi finiti odierni per il mutuo
di surroga a tasso variabile è massimo e raggiunge circa il 3% (-3,17% per il
2008 e -2,92% per il 2007)».
Vale la pena aspettare dato che che si presume che nei prossimi mesi il
mercato dei mutui continuerà a normalizzarsi e quindi gli spread
possano scendere ulteriormente ? «Sicuramente risparmiare da un minimo di
6mila euro ad un massimo di 16mila nei casi analizzati si presenta come
un'opportunità. In realtà, potrebbe valere la pena considerare di aspettare per
osservare sul mercato, da un lato, con che velocità verranno ridotti gli spread
offerti dalle banche nei prossimi mesi, e dall'altro, con che velocità
aumenteranno gli indici Euribor 3 mesi sui prossimi mesi - spiega ancora Rossini
-.
Dato che le indicazioni della Bce fanno tutte intendere che è lecito
attendendersi sui prossimi anni degli Euribor a livelli molto contenuti, e dato
che le aspettative di mercato vedono un Euribor sotto lo 0,5% sino a fine 2015,
potrebbe valer la pena vedere quanto possono diminuire gli spread offerti dalle
banche sui prossimi mesi, iniziando un processo di richiesta mutuo di surroga e
prendendo la decisione finale di stipula "al momento giusto". Se gli spread
offerti dalle banche arrivassero al 2%, la convenienza di una surroga potrebbe
essere molto maggiore, in caso di Euribor 3 mesi a livelli di poco superiore
agli attuali e spread che si avvicinano progressivamente al 2%. In questa
ipotesi, il risparmio totale di interessi per chi surroga da mutuo a tasso fisso
a tasso variabile potrebbe addirittura superare i 20mila euro».
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